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伴隨著市場的成長，起初的暴利時代已近結束，而一些實力型的上市地產公司中，又開啟瞭一輪更為驚詫的造城運動。大連萬達集團投資500億元的青島影視城;卓達於集團於山東威海投資600億元的新城市運營體;恒大集團於海南投資1600億元的海花島項目;新加坡旁的碧桂園投資更是將達6000億元。這些超級新城將如何運作，造城運動是否會有新市場需求存在，產品是否得到瞭消費者的真正認可，它未來的結局是新城、名城，還是鬼城?本報以行業觀察的眼光，本著對消費者負責的態度，將以暗訪、采訪、體驗式觀察等多角度，梳理各種信息，開展全方位地產造城時代的新觀察。
熬過一個難耐的暑季，2016年處暑的第一個早晨，打開手機，微信朋友圈裡發現一條號稱 重磅 的信息。作者在他的 私人財富管理圈 公眾號上發表瞭題為《揭開 碧桂園 森林城市 ，一個隻套中國人的坑?》文章。
森林城市 新加坡旁 ?
文章作者稱，在騰訊新聞及CCTV-5看瞭碧桂園的廣告，越看越氣氛，忍不住站出來說些意見。
首先，廣告都強調一點 新加坡旁 !你說它錯，它真的在新加坡的旁邊，但是它坐落在馬來西亞的新山市。馬來西亞與新加坡是完完全全不同的兩個國傢!這個廣告詞巧妙的用地理位置偷換瞭生存環境的概念。讓大傢滿腦子想的都是新加坡的樣子。實際根本不是一回事兒。
作者稱，這個項目當初也不是沒有在新加坡和馬來西亞打過廣告，可是完全賣不動。廣告說的這般好，那般好，多麼牛的建築和綠化 可是， 為什麼生活在新加坡的人沒有人願意買，而生活在新山的馬來西亞人也沒有人願意賣?對於新加坡人來講，如果在那裡買房子，就意味著每天要往返新加坡與馬來西亞之間，要過四次海關!提起過關，那簡單就是惡夢!當年因為工作的關系，作者一個月至少去馬來西亞新山2次。平均過關，沒有低於一個小時的。有的時候，兩三個小時才能過關。你不但要在兩個海關大廳排隊過關，兩個海關中間，你還要排隊等公車!在這個隻有夏台中中古設備買賣天的地方，你在戶外等上一個小時試試 所以，對於有錢人來說，寧願花高價在新加坡買公寓。沒錢人呢，更不會買碧桂園。新加坡有很好的組屋制度，碧桂園的價格比新加坡組屋的價格絲豪沒有優勢可言。對於馬來西亞人來講，也不會買碧桂園。因為以碧桂園的價格，可以在馬來西亞新山買到比它好的房子。
文章作者認為： 森林城市項目從立項之初，便隻有一個目標 遠在萬裡之外的祖國同胞!
是405公頃而不是1600公頃?在位於山東省濟南市明湖路碧桂園城市森林展示廳，一位葛姓銷售人員介紹說，這是一個開發面積達20平方公裡的新城。而來自於知情人士的消息則說，新加坡聯合早報在2015年1月6日就刊登新聞，根據《馬來西亞內幕者》報道，柔佛州環境局已口頭通知碧桂園台中二手設備收購的合資公司 碧桂園太平景私人有限公司 ，該公司在新馬第二通道丹絨古邦海域的填海工程發展不超過405公頃的地段。也就是說 森林城市 將減少四分之三的面積，從原先碧桂園官方公佈的1600公頃，減少到不超過405公頃。很多沙盤中、廣告中看到的建築，也隻能存在沙盤和廣告中瞭。碧桂園的 大城 變為瞭 小區 。
新加坡與馬來西亞，兩個完全不同的國傢概念。該項目位於馬來西亞的開發區，且馬方政府持有碧桂園40%的股份，新加坡與馬來西亞是兩個完全不同的國傢概念，兩個完全不同的經濟區域。
看瞭以上似乎很有道理的分析，人們不僅要問，碧桂園是國內超級有影響力的地產公司，為什麼要冒這樣大的危險去開發一個有爭議海外項目? 起底碧桂園公司
碧桂園靠建築起傢，後入地產開發，上世紀90年代初，公司創始人楊國強先生涉足房地產，創造瞭不少讓同行側目的地產開發案例。在後來的發展中，碧桂園公司打造出的中國內地女首富的新聞也讓人記憶猶新。這麼一個有品牌影響力的地產公司，真的會 坑國坑民 ?
資料顯示，位於中國廣東順德，創建於1992年，正好趕上中國內地房地產發展超級 黃金十年 的碧桂園公司，至2007年，在香港聯交所主板上市;同年9月，成為摩根士丹利資本國際環球標準指數成分股、恒生綜合指數及恒生中國內地綜合指數成分股。截至2012年6月30日，集團已經擁有超200個項目。這個中國內地別墅項目開發中的大哥大，時勢給予瞭他一個向首批富人消費者手中掘金的機會。
1994年，成功引進北京景山學校，開創瞭 名盤+名校 的發展模式，成為中國 教育地產 的締造者。
2002年，推出 白領也可以住別墅 的營銷理念，碧桂園鳳凰城(廣州)開盤，掀起瞭別墅搶購的風潮，當天熱銷7.5億元，創造當時中國房地產界銷售神話。
2003年，白金 五星級酒店 廣州鳳凰城酒店開業，成功構建瞭 碧桂園傢園模式 和 五星級的傢 的生活方式。
2005年，首次提出 4+3 度假生活模式，集休閑、旅遊、度假、居住多種功能於一體，碧桂園假日半島開盤。
2011年，碧桂園首個濱海度假項目十裡銀灘盛大開盤
在碧桂園的公司業績展示中，有一長串的輝煌業績，但到2013年後，再無續文。對此，行內人士表示，國傢早在2012年推出2個重要文件，分別是《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》(2012年本)，2個文件並於當年頒佈實施，別墅用地被列入禁止用地目錄，也就是說，具有強大開發力的碧桂園公司斷瞭供地的渠道，不得不開始進入轉型通道。
關於 新加坡旁
一個企業，總是深深地烙記著創始者的風格和印跡，碧桂園起始於別墅開發，善於操作大盤及郊區項目，他的情結總也是離不開長袖善舞之調。董事局主席楊國強先生稱，15年前，看到城市中心的房子越來越貴，我就有一個夢想，希望找到這樣一個地方：有快速路與城市連接，20多分鐘就可以到達市中心，風景優美，空氣又好，建造一個配套齊全、自成體系的大社區，房價遠低於市中心，讓每個人都能在這裡享受幸福生活。
由此， 新加坡旁 的出現，一點也不奇怪，這個藍圖在董事局主席楊國強先生的腦子裡早已經有規劃。
來自於碧桂園公司的項目介紹是這樣說的，森林城市規模有半個澳門大小，計劃引入八大產業，打造可容納幾十萬人口的智慧生態城。相當於國內二三線城市，房價1.18萬-1.28萬元/平方米之間。
在碧桂園森林城市山東濟南展示廳一套30層，105 107平方米的公寓，銷售人員給出的報價是296萬元人民幣，就算是折後也是近260萬元，而且是碟式規劃，很難找到一個正向南北的戶型，而且是8戶一層，更有19戶一層的30至40平方米的小戶型公寓。
在銷售中心外，一位劉姓看房者稱， 從價格到戶型，我是真真的不稱心，廣告上說的一萬多，這不成2萬多瞭嗎?再說，這戶型，怎麼長期住啊?我完全是讓廣告忽悠來的，這事兒不大靠譜兒。
在瞭解項目的教育配套時，銷售人員稱，教育設施2018年以後才能啟用，並推薦瞭離項目不遠的馬來西亞學校和新加坡的學校。而碧桂園規劃設計的是 與美國知名大學預科學校Shattuck-St.Mary sSchool簽署MOU戰略合作協議。計劃引入英國等國傢的國際學校，並攜手特區政府引進國際科研中心 。
6000億，錢從哪兒來?
新加坡旁，6000億元的造城運動。在國內銀行收緊房地產投資貸的大背景下，依靠銀行和購房者先期付款玩法的地產資金遊戲，在政策緊縮和消費理性的情形中，碧桂園公司果真有如此雄厚實力，還是有更加新穎的玩法?
2013年初，網上能見到碧桂園公司第一筆融資發債信息，公告稱，票面額度為7.5億美元，價格息率為7.50%。
2013年3月19日碧桂園公佈2012年報。報告期內，碧桂園集團共實現合同銷售金額約人民幣476億元。總收入及毛利分別約為人民幣418.9億元及153.5億元，同比分別增長約20.6%及27.9%。
公開資料顯示，碧桂園公司在2013年後，產品轉型之際2項大的資金收益，推算應為 新加坡旁 項目的啟動資金，總算下來也不過600億元，相較於6000億的項目投資，那不是一般的差距。
按照常識，台中二手冰櫃買賣銷售回款是開發商的命根子，那麼這條銷售命脈又是如何?碧桂園公司為瞭森林城市，分別在央視及各地方媒體投放瞭海量 新加坡旁 的廣告，在全國建立瞭34個銷售展示廳，下一步還將在全球展開銷售。面對鋪天蓋地的廣告轟炸，消費者如何甄別、選擇、看待 新加坡旁 的城市森林?
第三隻眼裡的 森林城市
在銷售展廳，一名銷售人員表示，森林城市首期開盤已經銷售8000多套，有100多億的銷售回款。 我們的責任就是希望在中國的城市化的前提下，提供更多物美價廉的房子給老百姓。 這是碧桂園公司楊國強的話，是他為碧桂園公司設計的社會責任的承諾。他曾稱，碧桂園合理定價的價格策略不是簡單的減法，一方面通過不斷豐富附加值來提升產品的居住價值，另一方面通過在建設過程中規模化、系統化、標準化的探索與實踐，最大程度的讓利於消費者，回報於社會，讓更多人實現五星級的居住夢想。
關於責任，關於居住夢想，民眾是如何看待 新加坡旁 ， 森林城市 是一個什麼夢想?
在加拿大留學多年，現已入加籍的李先生，在今夏回國探親，聊到這個話題時說， 森林城市稍上點檔次的公寓就得500萬，在加國完全可以購置相當不錯的大別墅瞭，再說這樣一個填海造起來的區域，就是長成棵大樹，也敵不過一場臺風的光臨。
將先生是一位在馬來西亞參與同類項目銷售的職業經理人，他稱， 森林城市位於馬來西亞的新山市，是馬來西亞柔佛州的首府，是一座非常重要的工業，運輸與商業城市。它的大型企業包括電子、資源和石油化學的精煉廠和造船工業，新山市雖靠近新加坡，但並不發達。相較於新山市其他房地產項目，森林城市的房價屬於最高的一類，約2至2.5萬元人民幣，而這個城市普通地段的房價約是8000至1.1萬元人民幣，富力地產在新山的公主灣項目約是1.2至1.7元萬人民幣，碧桂園先期在新山開發的金海灣最終也不過是1.7萬左右。
從幾個新山房地產項目所處的地理位置比較，森林城市的位置並不是最優越的。新加坡與新山市之間有兩個海關關口，一南一北。富力的公主灣項目就建在北邊的關口旁，處於新山市中心區，位置非常好。而森林城市卻在新山比較荒涼的地區，雖說挨著新山市南邊的海關關口，因為是人工島，需要先到馬來大陸，再從自建的橋上到達森林城市。目前，新加坡政府已經批準在森林城市設置第三個關口，據銷售人員講，該關口現已啟用，但通關效率如何，銷售人員則是含糊其辭。
森林城市鄰近新山蒲萊河東出口的丹戎帕拉帕斯港，這是馬來西亞的大型集裝箱港口，森林城市人工島的對岸則是新山市待開發的荒地，而與森林城市隔海相望的，則是新加坡西部最大的大士工業區，大多是發電廠、石油化工、機械制造、食品加工等企業。從衛星地圖上可以看出，該工業區內密密麻麻的盡是大型廠房，綠化相對較少。設想一下，站在森林城市的高樓裡四處眺望，你一定不會見到一點新加坡綠景的影子，往來頻繁的集裝箱貨輪和灰頭土臉的工業廠房是你視野的伴侶。
對於海外置業，多數的購房者沒有經驗，在位於北京樂橙中心森林城市展廳，看完沙盤和銷售人員介紹後的吳先生不無擔憂地說， 開發商在國內，房子在國外，房子打的是新加坡的廣告，如果將來有糾紛，按照哪一國的法律來解決?
為此，專業從事地產法律服務的楊律師說， 對於森林城市的準業主們來說，一旦和碧桂園出現糾紛，要向誰投訴呢?新加坡政府肯定不管，因為森林城市與新加坡沒有半點關系，新加坡充其量是在森林城市的廣告中當瞭回冤大頭;祖國大陸恐怕也難介入，因為你買的是馬來西亞的房子;馬來西亞政府也可能推脫，因為森林城市的開發商是中國公司。況且，對於大部分中國內地的準業主們來說，其思維方式已經中國化，國內老百姓與開發商出現大的糾紛，多從采用拉橫幅、集體上訪等手段，強迫政府出面幹預，因為開發商的強勢，消費者根本無法與其對抗。海外置業，像森林城市這種房子，國人對馬來西亞當地的法律法規不熟，極易出現各種法律問題或糾紛，那時，恐怕在國內使用的方式就不管用瞭。建議森林城市的準業主們，盡快熟悉馬來西亞的法律法規，以備不時之需，或者三思而後行。
持有碧桂園公司股票多年的市民王先生稱， 我一直認為碧桂園公司是一個優秀的公司，但自今年 新加坡旁 聲勢浩大的銷售以來，從朋友和網上得到的各種說法，很為他的未來擔心，也是為我的股票擔心啊。
面對洶湧的廣告宣傳和如潮般是是非非的評說，我們相信，碧桂園公司是一傢負責任的開發商，是一個優秀的公司，會勇敢地直面問題，會妥善處置好問題，對此，我們將繼續關註。 (部分內容轉自相關媒體)
原標題："碧桂園森林城市"是個坑?揭秘"新加坡旁"的是與非
值班主任：顏甲
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